不動產(chǎn)登記暫行條例的敲定會大幅拉低房價嗎?會讓原本就庫存高企的樓市再添重負嗎?近日,《中國經(jīng)營報》記者走訪了部分房產(chǎn)業(yè)界人士,大家紛紛表示,短期內(nèi)不動產(chǎn)條例對樓市不會有太大影響。但是長期來看,不動產(chǎn)登記在一定程度上能夠提高房地產(chǎn)市場調控乃至宏觀調控的運作效率,如此一來,對房價有很大影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴記者,從供應層面看,通過不動產(chǎn)制度的推進,等于給不動產(chǎn)上了戶口,有利于對不動產(chǎn)目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是,不動產(chǎn)登記制度并不直接瞄準房地產(chǎn)市場調控,更不能簡單理解為房屋登記。住房買賣行為一直都在住建部門實行登記備案,新的不動產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合,不涉及房地產(chǎn)市場整體供求,即使登記引起的少數(shù)拋房現(xiàn)象,也不會撼動當前市場基本面。
困難重重
據(jù)了解,今年以來,不動產(chǎn)登記相關工作進展較快。3月,“不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議第一次會議”召開,明確用3年左右時間全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。5月,經(jīng)中央編辦批復,國土部掛牌成立不動產(chǎn)登記局。8月,不動產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)。9月,《不動產(chǎn)登記暫行條例》的公開征求意見就已結束,并在進一步修改后上報高層。11月28日,中央編辦已批復同意中國土地礦產(chǎn)法律事務中心更名為國土資源部不動產(chǎn)登記中心。
而目前國務院提出,要建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺,實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享,消除“信息孤島”。另外,國務院提出推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng),保證不動產(chǎn)交易安全,保護群眾合法權益。
然而,值得注意的是,有不少人士擔心,在不動產(chǎn)登記的頂層設計完成后,可能在執(zhí)行層面遭遇阻力。對此,一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,從目前來說,建立不動產(chǎn)登記前的幾個關鍵問題尚未解決。其中小產(chǎn)權房的界定和客觀真實的居民身份證信息系統(tǒng)是建立不動產(chǎn)登記的前提,要想不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度真正發(fā)揮作用,要求不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與民政、公安、稅務及銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng),實現(xiàn)各部門、地方數(shù)據(jù)的橫向整合和共享。
“截至目前,國土部尚未公布具體的不動產(chǎn)登記試點城市名單。各地不動產(chǎn)登記恐存在多種登記標準與差異,各方如何實施、落實還是未知,總而言之,暫時一切還是‘未知數(shù)’。”該人士說道。
與此同時,易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也曾提到,不動產(chǎn)登記真正難的是全國層面的聯(lián)網(wǎng),即地方政府是否愿意將自己城市的不動產(chǎn)登記信息放到全國層面。
除此以外,廣州某大型房地產(chǎn)公司人士也告訴記者,不動產(chǎn)登記并非只是技術原因,更多在實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,確認不動產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬,也面臨不少問題。如何突破現(xiàn)有制度存在的重大缺陷,實現(xiàn)產(chǎn)權真正登記,或許還有很長的路要走。“國內(nèi)尚存的諸多復雜現(xiàn)實問題,尚需靜觀其變,切勿盲目樂觀。”
短期影響有限
然而,除了是否能夠真正實施以外,不動產(chǎn)登記暫行條例的敲定會大幅拉低房價嗎?會讓原本就庫存高企的樓市再添重負嗎?
嚴躍進告訴本報記者,不動產(chǎn)登記條例對樓市的影響并不是如普通老百姓想的那樣,會有大量的房源進入市場,從而將目前的市場價格拉低。從房價來看,部分多套房源持有者可能會在短時間內(nèi)將持有房源拋售,但這部分房源多集中在基礎設施、配套相對完善的地段,這部分房源價格一直都屬于市場“硬通貨”,很難降低房價。
與此同時,中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛也表示,至于不動產(chǎn)登記對樓市的影響,恐怕還不是那么直接。就基本消息來看,該消息的分量并不是很足。“該條例為《不動產(chǎn)暫行條例》,還處在試點階段,而且試點范圍不確定。這種模式的范圍,無疑在弱化不動產(chǎn)登記條例的實際影響力。”
“而另外一方面,從市場供應量來看,無論是房企建設項目還是預存房源,成熟地段的房源都更受購房者歡迎,短時間內(nèi)并不會造成市場供應量增加。”嚴躍進說道。
對此,中國社科院城市與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟室主任王業(yè)強認為,不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場的影響更多體現(xiàn)在對未來市場的規(guī)范運行方面,而影響市場的主要因素依然是供求關系,不動產(chǎn)登記本身不會引起市場波動。
此外,不動產(chǎn)登記條例前期呼聲較高是為了抑制樓市過快瘋長,如今樓市已經(jīng)處于供過于求的現(xiàn)狀。2014年前三季度樓市可謂量價齊跌,樓市已經(jīng)顯出不景氣的情況,央行降息、樓市限購、限貸松綁無一不是為了緩解樓市壓力,再加上宏觀經(jīng)濟持續(xù)承壓,樓市下滑跡象明顯。因此可以看出,此時打壓樓市不合時宜,那么此時出臺的不動產(chǎn)登記條例恐怕也會遇到更多的阻礙與束縛,對樓市的實際影響也會弱很多。
二手房市場價格下降
那么長期來看呢?“從長期來看,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是可以對房價上漲起抑制作用的,針對未來的房價調控會更有針對性。”嚴躍進說道。
更為重要的是,有不少房地產(chǎn)人士表示,如果不動產(chǎn)登記制度真的出臺,若再跟進住房信息公開和房產(chǎn)稅,持有多套房產(chǎn)的成本就將上升,這將帶來的一種可能就是,買房人對投資房地產(chǎn)熱情下降,可能會促使一部分人拋售房產(chǎn),將很多房源可以釋放到二手房市場,帶來供應量的增加,進而帶來房價下降,從而帶動二手房市場的繁榮。
記者從中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等多家中介獲悉,目前樓市消化期比較長,而高端市場短期有不少大戶型入市。預計隨著不動產(chǎn)登記的加速,大戶型二手房供應將繼續(xù)增加。
根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,2014年11月,15城市二手房成交總量為60029套,環(huán)比上月上漲25.99%,同比去年10月為下降5.55%。另據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示,26城市二手房掛牌價格環(huán)比16升10降,共21個城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)。
“不排除有些家庭或個人由于不愿進行登記,而對部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進入市場流通,有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應增加導致的房價下行。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強指出。
對此,北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為,預計隨著不動產(chǎn)登記的開啟,大戶型二手房供應將繼續(xù)增加,特別是最近在各地都出現(xiàn)放松調控政策預期的時間點發(fā)出這一信號,全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。
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