“396個(gè)月，不會(huì)是把小數(shù)點(diǎn)掉了吧?”當(dāng)聽說榆林的商品房庫(kù)存量需要33年才能賣完時(shí)，西安市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的疑問。

　　7月3日，省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年以來(lái)我省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行情況及展望報(bào)告。報(bào)告稱，今年以來(lái)，全省及各市相繼出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，自住改善型住房需求逐步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，但去庫(kù)存壓力依然很大。

　　榆林銷量最少 增速下滑80.7%

　　報(bào)告稱，今年前5個(gè)月，我省因?yàn)?、5月新開工規(guī)模明顯增加，拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資、土地購(gòu)置增長(zhǎng)，帶動(dòng)了施工進(jìn)度稍有加快，但竣工速度仍在放緩;商品房銷售降幅繼續(xù)收窄，待售面積增速持續(xù)回落，但是企業(yè)去庫(kù)存壓力依然很大;銷售回升帶動(dòng)定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭降幅收窄，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金仍趨于緊張。

　　前5個(gè)月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回升，共完成投資763.64億元，同比增長(zhǎng)4.3%，投資增速連續(xù)兩個(gè)月回升。同時(shí)，房屋施工和新開工速度持續(xù)提高，房屋施工面積17178.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.5%。房屋新開工面積1434.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.7%。

　　從商品房銷售情況來(lái)看，1-5月銷售面積766.71萬(wàn)平方米，同比下降9.3%。銷售額398.98億元，下降13.3%，降幅比1-4月收窄2個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售額340.22億元，下降13.5%，降幅1-4月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，1-5月我省各地市商品房銷售面積中，同比上漲的只有咸陽(yáng)、渭南、安康、商洛，增速分別為0.2%、1.4%、1.3%、4.2%，其余地市銷售均下滑。其中，西安市銷售面積450.91萬(wàn)平方米，下滑8.5%，占全省比重58.8%。銷量最少并且下降最嚴(yán)重的是榆林市，銷售面積僅有4.91萬(wàn)平方米，增速下滑高達(dá)80.7%。下滑排在第二位的是銅川市，銷售面積5.36萬(wàn)平方米，下滑39.3%。

　　個(gè)人按揭貸款降幅持續(xù)收窄

　　從房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-5月全省土地購(gòu)置面積131.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)116.2%，增速比1-4月提高27.4個(gè)百分點(diǎn)，增速較大的主要原因是我省今年以來(lái)新入庫(kù)企業(yè)126家，新增土地購(gòu)置面積86.75萬(wàn)平方米，占土地購(gòu)置面積的66.1%，拉動(dòng)土地購(gòu)置同比增長(zhǎng)。1-5月全省土地成交價(jià)款39.15億元，同比增長(zhǎng)138.1%，增速比1-4月回落97.7個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積增速提高而土地成交價(jià)款增速回落的原因，是土地價(jià)格的降低。3、4月新增企業(yè)所購(gòu)得的土地價(jià)格較高，而5月份新增企業(yè)中有大宗購(gòu)地的企業(yè)所購(gòu)得的土地價(jià)格偏低，1-5月比1-4月每平方米價(jià)格低368元，導(dǎo)致土地成交價(jià)款和土地購(gòu)置面積波動(dòng)趨勢(shì)相反。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)資金方面來(lái)看，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1008.98億元，同比增長(zhǎng)9.5%，增速比1-4月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款185.49億元，同比下降18.8%，比1-4月降幅收窄5.1個(gè)百分點(diǎn)，占比55.7%;個(gè)人按揭貸款95.49億元，下降1.3%，比1-4月降幅收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)，占比28.7%。隨著商品房銷售有所好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)付資金和個(gè)人按揭降幅比1-4月進(jìn)一步收窄。

　　全省消化庫(kù)存平均需21.5個(gè)月

　　前5個(gè)月雖然現(xiàn)房銷售降幅擴(kuò)大，但由于竣工速度減緩和上年基數(shù)較大的影響，5月末商品房待售面積增速持續(xù)回落。全省5月末商品房待售面積524.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，增速是2012年以來(lái)最低點(diǎn)。

　　今年5月底全省商品房待售面積為524.78萬(wàn)平方米，雖然比2014年底下降14.33萬(wàn)平方米，但房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存化的壓力依然存在。其中，住宅待售面積達(dá)373.5萬(wàn)平方米，占全部待售面積的71.2%，如果按照今年1-5月現(xiàn)房銷售月平均水平估算，全省商品住宅待售面積需消化庫(kù)存的時(shí)間為21.5個(gè)月，其中西安為23.2個(gè)月，接近2年;榆林的住宅消化庫(kù)存的時(shí)間最長(zhǎng)，為396個(gè)月。

　　此外，其他各城市住宅待售消化月份分別為：銅川87.2個(gè)月、寶雞26.3個(gè)月、咸陽(yáng)13.3個(gè)月、渭南16.6個(gè)月、延安22.9個(gè)月、漢中32.1個(gè)月、安康5.4個(gè)月、商洛7.8個(gè)月。

　　住宅待售消化月份數(shù)是怎樣計(jì)算出來(lái)的?省統(tǒng)計(jì)局解釋稱，住宅待售面積除以平均每個(gè)月的現(xiàn)房銷售面積，就得出當(dāng)?shù)氐膸?kù)存消化時(shí)間。

　　能源經(jīng)濟(jì)衰退致榆林庫(kù)存大

　　“396個(gè)月，不會(huì)是把小數(shù)點(diǎn)掉了吧?”陜西經(jīng)典派商業(yè)地產(chǎn)管理公司總經(jīng)理朱林說，西安住宅庫(kù)存消化時(shí)間符合市場(chǎng)實(shí)際情況，雖然庫(kù)存壓力不小，但基本在可控范圍內(nèi)，“之前只知道榆林樓市的庫(kù)存量很大，但396個(gè)月，也就是33年，這太驚人了!”他說。

　　西安一家房地產(chǎn)銷售代理公司的負(fù)責(zé)人介紹，近幾天他們正在制作一份有關(guān)陜北房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告，榆林的庫(kù)存統(tǒng)計(jì)如果的確是33年，“那太不可思議了，估計(jì)大部分有意向進(jìn)軍榆林市場(chǎng)的開發(fā)商會(huì)重新考慮的。”

　　朱林表示，2009年以后，鄂爾多斯、榆林等依靠能源經(jīng)濟(jì)膨脹起來(lái)的樓市，因?yàn)槟茉唇?jīng)濟(jì)的衰退、外來(lái)投資和投機(jī)需求的撤場(chǎng)而迅速衰退。

　　城市地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家王建紅告訴華商報(bào)記者，因?yàn)槌捶靠偷碾x開，榆林不少樓盤在建好以后無(wú)人問津。還有一些原本投資了多套房產(chǎn)的人，也把手里的房子拿出來(lái)掛牌到二手房市場(chǎng)，“他們從購(gòu)買者變成了供給者，一時(shí)間導(dǎo)致市場(chǎng)上的存量房大增。”

　　對(duì)于榆林消化庫(kù)存達(dá)到33年的數(shù)據(jù)，另有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，不排除包括部分炒房客留下的二手房源與新房庫(kù)存疊加后所致。

　　符合保障房政策的商品房可轉(zhuǎn)為公租房

　　報(bào)告稱，盡管今年以來(lái)國(guó)家和地方出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但有一定的滯后性，尤其對(duì)西安這樣的二線城市，以及我省其他處于三、四線城市的市區(qū)來(lái)說，政策效果還有待進(jìn)一步觀察。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，以及人們收入增長(zhǎng)后對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性，需求也將穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　報(bào)告建議，在待售面積比較高、同比增速比較快的市、縣(區(qū))，應(yīng)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，通過長(zhǎng)期租賃和回購(gòu)方式將待售多年、符合保障房政策的商品房，轉(zhuǎn)為公租房租給中低收入人群。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家政策和當(dāng)?shù)貙?shí)際，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比重。這樣，既可以解決房地產(chǎn)企業(yè)商品房閑置問題，減輕去庫(kù)存化的壓力和盤活資金，又可以降低保障房的建設(shè)和管理成本。同時(shí)，也可以在國(guó)家相關(guān)法律政策許可的范圍內(nèi)，通過適當(dāng)下調(diào)稅收比例、減低手續(xù)費(fèi)、貼息貸款等方式，刺激和鼓勵(lì)剛需和改善性住房需求。