中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,截至今年12月初,4個(gè)一線城市共成交土地488宗,規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬平方米,僅為2013年全年一半左右。但成交均價(jià)比當(dāng)年上漲了67%。
近年來,土地一級(jí)開發(fā)成本高企,但進(jìn)展緩慢,使得一線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。分析人士指出,這將會(huì)激化這些城市供不應(yīng)求的局面。同時(shí)還可能導(dǎo)致豪宅扎堆,并給市場(chǎng)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。
一級(jí)開發(fā)成本高企
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至今年12月初,一線城市共成交土地488宗,規(guī)劃建筑用地面積5057.5萬平方米。兩者均為近6年來的最低。
過去幾年來,一線城市的土地成交規(guī)模呈總體遞減趨勢(shì)。2010年至2013年間,土地成交宗數(shù)都在1000宗以上,2014年降至782宗。成交面積方面,2010年一線城市成交的規(guī)劃建筑用地為9754萬平方米,2013年達(dá)到9655萬平方米,幾乎相當(dāng)于今年的兩倍。
土地價(jià)格的變化趨勢(shì)正好相反。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年一線城市土地成交樓面均價(jià)為9090.17元/平方米,同比上漲19%,創(chuàng)歷史新高。這一水平比2013年上漲了67%。與2010年相比,漲幅達(dá)140%之多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,在今年剩余的不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi),一線城市的土地成交面積可能回升,但今年仍可能創(chuàng)下最近九年來的最低值。
分析人士指出,土地市場(chǎng)的變化趨勢(shì)往往滯后于房屋市場(chǎng)。今年一線城市樓市從年初就開始復(fù)蘇,但土地市場(chǎng)的回暖體現(xiàn)在下半年。這種結(jié)構(gòu)性失衡,也使今年的土地成交總面積相對(duì)較低。
另一個(gè)原因在土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)。北京市某國企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,近年來,土地一級(jí)開發(fā)成本不斷攀高,極大抬高了土地成本。體現(xiàn)在土地交易環(huán)節(jié),就是土地出讓的底價(jià)不斷抬升。
“在土地一級(jí)開發(fā)中,拆遷成本占一半以上。”上述人士說,由于拆遷成本不斷提高,拆遷難度越來越大,使近年來土地收儲(chǔ)速度緩慢,這也造成土地有效供應(yīng)不足。
他還表示,以北京為例,今年北京成交的土地主要位于豐臺(tái)、大興等區(qū)域,主因在于這些區(qū)域的居住人口較為稀疏,土地產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單清晰,土地一級(jí)開發(fā)工作較早完成。而在北京的朝陽、通州等區(qū)域,也有大量待開發(fā)土地,但因涉及到拆遷,進(jìn)展緩慢。
結(jié)構(gòu)性過剩風(fēng)險(xiǎn)
一線城市土地供應(yīng)量減少,有可能加劇這些城市樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。近期多家機(jī)構(gòu)發(fā)出的報(bào)告均指出了這一點(diǎn),并認(rèn)為,這與三四線城市土地供應(yīng)過剩,將一并成為未來樓市基本面的兩大隱患。
一線城市因供應(yīng)不足,房價(jià)會(huì)繼續(xù)面臨上漲壓力。且從目前情況來看,該現(xiàn)狀并未有改善跡象。
按照中原地產(chǎn)的觀點(diǎn),隨著三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)累積,未來房企在一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化,并將繼續(xù)推高地價(jià)。
今年一線城市的土地市場(chǎng)升溫明顯,“高單價(jià)”正是特點(diǎn)之一,“多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)”也成為重要市場(chǎng)特征。在北京市場(chǎng),為分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),聯(lián)合拿地的比重甚至超過40%。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年在北京成交的住宅用地中,共有25宗樓面地價(jià)超過3萬元,其中有9宗樓面地價(jià)超過5萬元,均為有史以來最多。中原地產(chǎn)認(rèn)為,供應(yīng)不足和高成本因素的疊加,會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生助推作用。
張大偉表示,一線城市已出現(xiàn)明顯“面粉貴過面包”現(xiàn)象,從現(xiàn)有的供需形勢(shì)來看,未來一線城市仍有可能繼續(xù)誕生“地王”。
有業(yè)內(nèi)人士指出其中弊端,即在總體供不應(yīng)求的同時(shí),還會(huì)出現(xiàn)一種“結(jié)構(gòu)性過剩”,這種情況在北京尤其明顯。按照北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志的觀點(diǎn),過去幾年的高價(jià)地項(xiàng)目正在集中入市,并已經(jīng)造成今年北京市高端住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)。雖然今年北京市豪宅銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高,但與供應(yīng)相比,去化率仍是低水平。
陳志認(rèn)為,北京樓市“結(jié)構(gòu)性過剩”集中表現(xiàn)為:高端住宅過剩,普通住宅不足;保障性住房供應(yīng)充裕,純商品房供應(yīng)不足。這將導(dǎo)致未來北京樓市豪宅扎堆,并出現(xiàn)去化風(fēng)險(xiǎn)。
在三四線城市樓市深陷供應(yīng)過剩的同時(shí),一線城市的供不應(yīng)求局面可能會(huì)加劇?! ≈性禺a(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,截至今年12月初...[詳細(xì)]