近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,明年主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中,去庫存主要是指化解房地產(chǎn)庫存。這都被業(yè)內(nèi)看作是為明年房地產(chǎn)定基調(diào),并且普遍認(rèn)為明年將是政策環(huán)境相對(duì)寬松的一年。
而具體到北京樓市中,去庫存的要求在北京并不能簡(jiǎn)單套用,雖然北京連續(xù)兩年成交進(jìn)入低谷,新房成交套數(shù)在10萬套以下,但卻并非因?yàn)閹齑嫣?,相反卻是由于房子不夠賣。在這種背景下,一些鼓吹取消北京限購、限貸的聲音,實(shí)際上并不容易實(shí)現(xiàn)。
北京樓市成交連續(xù)兩年陷10萬套以內(nèi)低谷
最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,再次給明年定下了寬松的基調(diào)。也被許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是給2016年開門紅打了基礎(chǔ)。
但實(shí)際上,主要的寬松政策指向的是二三線的樓市,而像北京、上海這樣的一線城市來說,多種因素導(dǎo)致房子的實(shí)際供應(yīng)并不多,搶手到了供不應(yīng)求的極端。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 2015年(截止到12月16日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實(shí)現(xiàn)成交71161套,成交面積790.65萬平方米,同比分別增加16%、20%。雖然同比有所上升,但是從歷年來成交走勢(shì)來看,北京商品住宅成交已經(jīng)連續(xù)兩年維持10萬套以內(nèi)低位水平。
雖然成交始終位于低谷,但并不代表樓市低迷。相反,北京樓市的供應(yīng)不足導(dǎo)致很多項(xiàng)目不敢放開了賣。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,北京商品住宅成交連續(xù)兩年低位徘徊,甚至不及調(diào)控重災(zāi)年的2011年,主要是受到政策余波影響。并非項(xiàng)目賣不動(dòng),庫存大。
郭毅表示,2011年北京頒布以限購為主導(dǎo)的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控,當(dāng)年樓市成交即創(chuàng)造階段性低點(diǎn),而隨著2012年“以價(jià)換量”的決策在市場(chǎng)當(dāng)中盛行,2012-2013年間原本蓄積的資格購買需求得以大量釋放,并逐漸消化殆盡。而自2014年市場(chǎng)需求開始以每年的新增資格購買力為主,市場(chǎng)底氣不足造成市場(chǎng)難以為繼,2014-2015年連續(xù)兩年維持低位。
從未來政策導(dǎo)向來看,雖然北京限購政策仍未有放開傾向,但是從中心城區(qū)控制、保障性住房貨幣化、積分落戶等一系列政策導(dǎo)向來看,未來市場(chǎng)有效需求可能將曲線增加。
另外,受到土地市場(chǎng)的引導(dǎo),北京住宅市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)已十分明顯,價(jià)格持續(xù)走高將對(duì)純商住宅市場(chǎng)需求形成最直接的打壓。因此,未來北京新房成交很可能長(zhǎng)期處于低谷徘徊。
真實(shí)庫存僅有3萬套
在中央要求去庫存的大背景下,北京樓市的庫存會(huì)不會(huì)堆積呢?
從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢,目前住宅合計(jì)有8.1萬套左右:但這個(gè)數(shù)據(jù)不僅有商品住宅,還包含了兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和自住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,剔除掉所有的保障房類房源,實(shí)際的庫存只有69754套。即便這個(gè)數(shù)字還不是北京的真實(shí)可售商品房庫存。
張大偉分析,再剔除掉回遷房后,只有58862套。另外,由于3年前的庫存基本已經(jīng)自用為主,也就是實(shí)際市場(chǎng)真實(shí)待簽約的商品房住宅庫存只有4.6萬套。其中還有部分已經(jīng)預(yù)定。并且北京庫存最多的十個(gè)項(xiàng)目高達(dá)1.2萬套,都是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項(xiàng)目。且可能有簽約滯后的因素,再剔除掉這一部分,北京事實(shí)上可售的商品房住宅合計(jì)只有3萬套。
這樣的庫存量最快甚至可以三個(gè)月就售罄,因此,實(shí)際上北京并不符合去庫存的范圍。
郭毅也認(rèn)為,中央提出“房地產(chǎn)去庫存”后,預(yù)計(jì)2016年將有更多刺激房地產(chǎn)的激勵(lì)政策出臺(tái),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度掀起一波熱潮。但專注北京市場(chǎng)來看,北京的庫存房源也在向大戶型轉(zhuǎn)移,由于北京市場(chǎng)的“價(jià)格豪宅化”傾向,考慮到不同購買階層的需求熱點(diǎn),高價(jià)項(xiàng)目不得不通過打造大戶型產(chǎn)品來吸引中產(chǎn)階級(jí)的購買熱情,因此大戶型產(chǎn)品價(jià)格上升明顯。
限購解禁?業(yè)內(nèi)稱不可能
在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,除了去庫存外,“取消過時(shí)的限制性措施”備受業(yè)內(nèi)矚目,目前看,全國(guó)最主要的還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購了。難道說都要松動(dòng)?
在不少業(yè)內(nèi)專家看來,北京樓市已經(jīng)十分火爆了,取消限購和限貸這種刺激政策都不可能在北京實(shí)施。
郭毅表示,限購是否“過時(shí)”,特別是仍在執(zhí)行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚(yáng)的背景下,限購的“過時(shí)”一說尚需畫個(gè)問號(hào)。更不要說,住房限購的另一重意義在于控制北京常住人口規(guī)模。至于限購是否“過時(shí)”,取決于樓市未來的供需形勢(shì)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2014、2015兩年,北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過600余萬平方米,而僅今年一年,北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。
郭毅分析,兩年的供地相當(dāng)于一年的市場(chǎng)去化,北京純商住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期仍然處于供不應(yīng)求的形勢(shì)下。在此基礎(chǔ)上,限購很難全面解禁。
張大偉也認(rèn)為,限購和限貸基本取消的空間都不大,也不需要,一旦取消限購,像北京、深圳這樣的城市,房?jī)r(jià)將猛烈上漲。而且如果一線城市取消限購,對(duì)于二線、三線、四線城市來說,更是災(zāi)難,大量資金更容易流入到相對(duì)安全的一線城市。反而不利于二三線城市去庫存。