“十一”長假,各地出臺(tái)針對(duì)樓市的調(diào)控政策,收緊按揭貸款首付比例成為普遍做法;10月12日,央行召集5家國有大行和12家股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人開會(huì),討論當(dāng)前房地產(chǎn)信貸形勢(shì);10月19日,25家中資商業(yè)銀行被央行上海總部約談,被要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)限貸政策……
樓市的狂熱隨著接二連三的“秋雨”開始現(xiàn)出“寒意”,市場(chǎng)已經(jīng)嗅到了樓市的拐點(diǎn)。
有銀行首套已高于基準(zhǔn)利率
在這輪調(diào)控中,各地都瞄準(zhǔn)了個(gè)人住房按揭貸款。北京晨報(bào)記者走訪北京的銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn),大多數(shù)銀行已經(jīng)開始執(zhí)行“9·30新政”。
根據(jù)北京的“9·30新政”,首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%,非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%;二套普通住宅首付比例仍為50%,非普通住宅首付由50%上調(diào)到70%。與此同時(shí),新政改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,只要個(gè)人名下有房,無論是否有房貸,再購置新房時(shí)均被算為二套房。
實(shí)際上,銀行早在“9·30新政”前,就已經(jīng)開始收緊銀行貸款。據(jù)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊介紹,三季度時(shí)已經(jīng)有銀行將首套房按揭貸款利率優(yōu)惠,從此前的最低8.3折變更至8.5折。
北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些銀行目前執(zhí)行的折扣還在收縮。不少銀行表示,目前的折扣力度不知還能持續(xù)多久。而少數(shù)銀行實(shí)際執(zhí)行的首套房貸款利率已經(jīng)高于基準(zhǔn)利率。
“到了年底,即便沒有相關(guān)政策出臺(tái),估計(jì)銀行也會(huì)收緊這部分業(yè)務(wù)。”吳昊表示,年底銀行頭寸開始緊張,是季節(jié)性因素所致。
房貸審查趨嚴(yán),放貸周期延長
不僅如此,銀行的房貸周期也開始有延長的趨勢(shì),而房貸的審查力度也越來越嚴(yán)格。有房屋中介公司人士表示,趕在“9·30新政”前網(wǎng)簽的這部分客戶,銀行貸款可能要加快審批,但“9·30新政”之后的,更多要等待銀行新政徹底落地,一些銀行的放款速度已經(jīng)開始趨緩,放貸周期延長。
北京晨報(bào)記者走訪中發(fā)現(xiàn),不少銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)仍處于“等通知”的狀態(tài)。一家國有銀行某支行的員工甚至直言,在“等通知”的狀態(tài)下,支行已經(jīng)暫停了新增住房貸款的業(yè)務(wù)。
而針對(duì)貸款資格審查,防范“假離婚”的措施也越來越多。民生銀行此前下發(fā)通知,要求嚴(yán)查房貸申請(qǐng)資格,尤其對(duì)離婚不到半年的房貸申請(qǐng)人進(jìn)行嚴(yán)查,離婚前若不符合貸款申請(qǐng)資格,即便其離婚,也對(duì)其直接停貸。
外地有房有貸在北京仍可算首套?
值得注意的是,雖然多數(shù)銀行嚴(yán)格執(zhí)行“9·30新政”,但在一些方面卻有所寬松。
“一些條例在新政中并沒有說得十分清楚,這也是各家銀行細(xì)則遲遲不出臺(tái)的原因。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京晨報(bào)記者舉例說,比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”中所說的“房”是否專指北京的房?
上述人士介紹,在“9·30新政”之前,北京地區(qū)銀行房屋按揭貸款執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”,這個(gè)貸款不管是否在北京地區(qū)辦理的,都必須在先還清貸款的情況下才能按照首套房計(jì)算;而現(xiàn)在的“認(rèn)房不認(rèn)貸”,很多銀行目前只認(rèn)北京的房屋,也就是說,即便客戶在外地有房有貸款,在北京地區(qū)也可算首套房。“從某種意義上說,反而放松了貸款要求。”
一位國有銀行信貸工作人員也向北京晨報(bào)記者表示,如果客戶在外地有房或有貸款,并不影響北京購房按首套房辦理貸款。“如果是異地房屋在北京貸款,還清這筆貸款后也可按照首套房辦理。”
業(yè)內(nèi)人士直言,其實(shí)銀行也很糾結(jié)。“年中的時(shí)候還說要大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),畢竟這部分業(yè)務(wù)的壞賬率相對(duì)較小,雖然利薄,但在經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力的情況下,相對(duì)小微企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健。”
央行發(fā)布三季度金融統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,前三季度人民幣貸款增加10.16萬億,包括了個(gè)人住房按揭貸款的“住戶部門中長期貸款”增加4.2萬億元。而前三季度個(gè)人住房貸款增量占全部貸款增量的35.7%。
而在今年8月份的上市銀行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上,所有上市銀行高管均表示,今年下半年將大力發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。而這項(xiàng)不良貸款普遍不足1%的業(yè)務(wù)也被看做重點(diǎn)業(yè)務(wù),體現(xiàn)在各家銀行的年中報(bào)里。銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,上半年商業(yè)銀行業(yè)整體不良率為1.75%。
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