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2016年11月，我市出臺(tái)《邯鄲市主城區(qū)老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，擬在主城區(qū)1108個(gè)老舊小區(qū)建立300余個(gè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。目前，此項(xiàng)工作正在有條不紊地進(jìn)行中，預(yù)計(jì)今年上半年全部完成。
物業(yè)服務(wù)站成立后如何運(yùn)行?物業(yè)費(fèi)會(huì)收多少?服務(wù)內(nèi)容包括什么?2月14日，記者走進(jìn)邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局，采訪了主管此項(xiàng)工作的物業(yè)處副處長王海，就以上居民關(guān)注的問題，王海一一作出解答。
南門里社區(qū)公廁旁總有清不完的垃圾
問：制定該《辦法》的依據(jù)是什么?
答：提升居民生活環(huán)境質(zhì)量，建立和完善老舊住宅小區(qū)、庭院(以下簡稱老舊住宅小區(qū))長效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)主城區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，徹底解決老舊住宅小區(qū)臟亂差問題，這是我市近年來始終關(guān)注的焦點(diǎn)。
從2014年起，在借鑒外地經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合本地情況后，我市相繼出臺(tái)《邯鄲市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作的意見》和《邯鄲市物業(yè)管理辦法》(市政府令第148號(hào))。同年，我市在主城三區(qū)建立了10個(gè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站試點(diǎn)，至2016年底，試點(diǎn)增加至80個(gè)。本辦法就是根據(jù)上述兩個(gè)文件和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)定，以及總結(jié)三年來的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)而制定出來的，是一套比較成熟的管理系統(tǒng)。
問：哪些小區(qū)屬于老舊住宅小區(qū)?適用范圍是什么?
答：本辦法所稱的老舊住宅小區(qū)，是指2000年以前開發(fā)建設(shè)，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不健全、物業(yè)服務(wù)用房及社區(qū)用房不達(dá)標(biāo)、無物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)。
本辦法適用于叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)老舊住宅小區(qū)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。峰峰礦區(qū)、永年區(qū)、肥鄉(xiāng)區(qū)、冀南新區(qū)(馬頭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))自行制定老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)管理辦法，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施;其他縣(市)老舊住宅小區(qū)實(shí)施基本物業(yè)管理的可參照本辦法執(zhí)行。
污水橫流也是老舊住宅小區(qū)的頑疾之一
問：成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站需要履行哪些程序?
答：老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)管理按物業(yè)管理區(qū)域組織實(shí)施，以社區(qū)為單元?jiǎng)澐治飿I(yè)管理區(qū)域，每個(gè)建筑面積在3萬平方米左右的區(qū)域設(shè)一個(gè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。
社區(qū)居委會(huì)在辦事處指導(dǎo)下，組織業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，就組建社區(qū)物業(yè)服務(wù)站事項(xiàng)征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，然后由社區(qū)居委會(huì)向所在地辦事處提出申請(qǐng)，層層審核通過后，由房管部門驗(yàn)收批準(zhǔn)核發(fā)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站證書。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站在辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，接受區(qū)物業(yè)管理主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和工作監(jiān)督。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站負(fù)責(zé)人由社區(qū)居委會(huì)主任或副主任兼任。
每個(gè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站配置不低于4名物業(yè)服務(wù)人員。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)優(yōu)先安排原公有住房管理單位下崗職工，優(yōu)先招聘低保戶中有勞動(dòng)能力的人員，并簽訂勞務(wù)合同。依據(jù)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站管轄范圍的大小、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主的意愿等可適當(dāng)增設(shè)服務(wù)人員，為業(yè)主提供相應(yīng)的基本物業(yè)服務(wù)。
問:社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的服務(wù)內(nèi)容有哪些?
答：社區(qū)物業(yè)服務(wù)站屬于非營利性的社會(huì)服務(wù)組織。負(fù)責(zé)提供基本物業(yè)服務(wù);受理調(diào)處糾紛;處理業(yè)主報(bào)修申請(qǐng)。基本物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設(shè)施等現(xiàn)實(shí)狀況，提供保障居民日常生活的基礎(chǔ)性服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容根據(jù)居民意愿和服務(wù)需求確定。
基本物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)如下：
(一)清掃保潔：清除積存垃圾和小區(qū)雜物，垃圾定點(diǎn)、分類投放，日產(chǎn)日清，杜絕焚燒垃圾現(xiàn)象;道路、廣場、樓道等公共部位保持干凈、整潔、有序，樓道無堵塞，墻面、玻璃無污穢;小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)廣告牌等現(xiàn)象;垃圾收集設(shè)施配套，公共衛(wèi)生設(shè)施齊全，配置國標(biāo)240升分類垃圾箱。
(二)綠化養(yǎng)護(hù)：清理亂種亂挖等私占公共綠地行為，清除枯木，補(bǔ)栽新樹，修剪樹木花草，達(dá)到綠化無大面積枯死和缺損，長勢良好，無雜草、垃圾。
(三)公共設(shè)施設(shè)備和公用部位維修維護(hù)：排污排水管道通暢，無堵塞、無明顯坑洼、無積水，無露天排溝渠和污水外溢現(xiàn)象;路燈(樓道燈)明亮、道路暢通、路面平整;無井蓋缺損、丟失等現(xiàn)象。有條件的住宅小區(qū)配備文體服務(wù)設(shè)施。
(四)停車管理：合理劃定停車位，車輛停放有序，小區(qū)出入口、樓道內(nèi)無車輛，無占用消防通道現(xiàn)象。
(五)治安防范：安全護(hù)衛(wèi)設(shè)施運(yùn)行良好，設(shè)立門衛(wèi)室或配備巡邏安保人員;配電箱等危及人身安全處有明顯警示標(biāo)識(shí)，確保居民人身安全;制定安全管理預(yù)案，健全安全防范措施，確保遇到突發(fā)情況，能夠及時(shí)有序處置。
很多老舊住宅小區(qū)有私搭亂建現(xiàn)象
問：物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：考慮到老舊住宅小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，為了讓大家更易接受，社區(qū)物業(yè)服務(wù)站基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)為：帶電梯的不低于0.6元/月㎡;不帶電梯的不低于0.3元/月㎡。也可根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，參照市場價(jià)格，由物業(yè)服務(wù)站和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。此外，實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)管理的住宅小區(qū)中低保、特困人群，憑低保、特困證明，經(jīng)辦事處批準(zhǔn)，可免交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，免交的部分由區(qū)財(cái)政補(bǔ)足。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕繳納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)督促其繳納，并可以在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置予以公示，必要時(shí)辦事處可向人民法院提起訴訟。
基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由社區(qū)居委會(huì)單獨(dú)立賬，不得挪作他用，并接受有關(guān)部門監(jiān)督。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供基本物業(yè)服務(wù)以外專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。
良好的小區(qū)環(huán)境令居民神清氣爽
問：低于市場水平的物業(yè)費(fèi)如何保證服務(wù)站正常運(yùn)轉(zhuǎn)?
答：市和區(qū)財(cái)政對(duì)新建社區(qū)物業(yè)服務(wù)站給予一次性啟動(dòng)補(bǔ)貼4萬元;對(duì)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)管理的住宅小區(qū)，財(cái)政按戶給予過渡補(bǔ)貼，為期三年，第一年每戶補(bǔ)貼100元，第二年每戶補(bǔ)貼80元，第三年每戶補(bǔ)貼60元。啟動(dòng)補(bǔ)貼要用于購置必要的辦公設(shè)備、清除積存垃圾，小面積路面等;過渡補(bǔ)貼主要用于彌補(bǔ)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站經(jīng)費(fèi)不足。以上兩項(xiàng)資金社區(qū)物業(yè)服務(wù)站要單獨(dú)設(shè)立賬戶，不得挪作他用，并接受有關(guān)部門監(jiān)督。
此外，物業(yè)管理區(qū)域利用公共部位出租經(jīng)營產(chǎn)生的凈收益及車輛停放服務(wù)費(fèi)(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由社區(qū)服務(wù)站會(huì)同業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商決定)，所得收益經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，可用于補(bǔ)貼服務(wù)費(fèi)的不足。
問：誰來監(jiān)管社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的工作?
答：區(qū)政府(管委會(huì))是具體實(shí)施老舊住宅小區(qū)管理工作的責(zé)任主體，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府是落實(shí)老舊住宅小區(qū)管理工作的屬地監(jiān)管主體，主要負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站進(jìn)行監(jiān)督考核和業(yè)績評(píng)定(考評(píng)將作為社區(qū)居委會(huì)年終評(píng)先的主要依據(jù)之一)，并接受住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)部門的監(jiān)督。
社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)具體落實(shí)辦事處交辦的基本物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作，開展社區(qū)物業(yè)服務(wù);協(xié)助辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛。若社區(qū)物業(yè)服務(wù)站、居委會(huì)違反規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕并進(jìn)行舉報(bào)，由價(jià)格主管部門責(zé)令限期改正，按有關(guān)規(guī)定處罰。
問：為何該《辦法》的有效期是三年?
答：因?yàn)槔吓f小區(qū)的居民情況各異，而社區(qū)居委會(huì)一直在跟居民打交道，相互間比較熟悉，這也是為何物業(yè)管理站要由社區(qū)來管理的重要原因。因此，這三年只是一個(gè)過渡期，我們希望通過這段時(shí)間，讓居民看到小區(qū)可喜的變化，真正從內(nèi)心接受可維持正常運(yùn)營狀態(tài)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到將物業(yè)管理站推向市場化，由專門的物業(yè)公司來進(jìn)行常態(tài)化管理的根本目的，這才是長久之計(jì)。
