《證券日?qǐng)?bào)》記者在燕郊和廊坊實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)都是為承接北京外溢需求而開(kāi)發(fā)，但有些項(xiàng)目銷(xiāo)售三年仍有大量庫(kù)存。

　　“燕郊當(dāng)?shù)赜卸鄶?shù)項(xiàng)目體量巨大，動(dòng)輒占地面積數(shù)千畝，可入住人數(shù)達(dá)數(shù)萬(wàn)人。”燕郊當(dāng)?shù)匾晃粯潜P(pán)銷(xiāo)售人員向本報(bào)記者透露，“在北京上班的人，為了多睡一會(huì)兒，在公交車(chē)站，有很多父母早起替子女排隊(duì)。”

　　然而，在北京外溢需求不斷釋放的累積下，囤地、炒房?jī)r(jià)成為布局環(huán)北京區(qū)域房企謀利的重要手段。“在燕郊等區(qū)域買(mǎi)房的客戶(hù)大部分是剛需和投資客，燕郊之前房?jī)r(jià)上漲完全是炒作。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾如是向記者表示。

　　昨日，河北省住建廳、省國(guó)土資源廳聯(lián)合出臺(tái)了一份《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，該《通知》要求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，惡意炒作、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

　　張大偉認(rèn)為，一方面政府直接發(fā)文抑制炒房?jī)r(jià)，另外，燕郊房?jī)r(jià)虛高，如果通州房?jī)r(jià)平穩(wěn)下來(lái)，燕郊樓市可能會(huì)出現(xiàn)大量投資客離場(chǎng)的現(xiàn)象。

　　環(huán)北京“睡城”困局難解

　　據(jù)9月14日消息顯示，上述《通知》要求，準(zhǔn)確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規(guī)模適度、職住合一、生態(tài)優(yōu)美、生活便利、成本低廉、宜居宜業(yè)的首都衛(wèi)星城，不建“睡城”和“圍城”。

　　燕郊、香河、固安、廊坊等多個(gè)隸屬于河北省的城市早已成為承接北京外溢購(gòu)房需求的“集中營(yíng)”，借助于京津體一體化和通州副中心的規(guī)劃，環(huán)北京樓市房?jī)r(jià)一路水漲船高，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外來(lái)大型房企爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)規(guī)模上動(dòng)輒百萬(wàn)平方米居住社區(qū)，多數(shù)都是超級(jí)大盤(pán)，潛在供應(yīng)量巨大。

　　以燕郊為例，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，燕郊年內(nèi)新增供應(yīng)住宅套數(shù)高達(dá)11516套，是通州市場(chǎng)商品房住宅供應(yīng)量的14倍。而全北京2015年以來(lái)的商品房住宅供應(yīng)量只有22655套，這意味著僅燕郊一地的2015年供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半，如果疊加北京周?chē)渌麉^(qū)域，環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量是北京的數(shù)倍。

　　“近年來(lái)，香河、固安、廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始火起來(lái)，主要也是北京人來(lái)買(mǎi)房。尤其京津冀一體化逐步加強(qiáng)，北京房?jī)r(jià)被‘高端化’后，剛需不得不撤離北京，在環(huán)北京尋找棲息地，而投資客則瞄準(zhǔn)、狙擊環(huán)北京區(qū)域房產(chǎn)。”一位受訪(fǎng)的市場(chǎng)評(píng)論人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，再加上通州副中心規(guī)劃的推進(jìn)，環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦“控制”不當(dāng)，環(huán)北京熱點(diǎn)地區(qū)就會(huì)成為“睡城”，“圍城”。

　　有調(diào)查顯示，燕郊30萬(wàn)人每天赴京上班，燕郊與北京城之間每天都會(huì)上演一場(chǎng)“蟻軍”蠕動(dòng)的雙城大轉(zhuǎn)移，燕郊也因此被稱(chēng)為“睡城”。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者在燕郊樓市多次調(diào)查獲悉，燕郊的特產(chǎn)就是“房子”，除了“售房一條街”頗為壯觀(guān)外，房?jī)r(jià)漲幅也頗為驚人。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，與去年相比，燕郊很多樓盤(pán)售價(jià)已經(jīng)漲到1.8萬(wàn)元╨平方米，漲幅超過(guò)100%。

　　重要的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地采訪(fǎng)獲悉，燕郊樓盤(pán)的規(guī)模都很大，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒幾千戶(hù)，可入住數(shù)萬(wàn)人。而且業(yè)態(tài)較為單一，除了基礎(chǔ)的教育、少量商業(yè)等配套外，剩下的都是住宅。

　　“住宅賣(mài)得好，30萬(wàn)去北京上班的人的消費(fèi)需求多在北京解決，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)支撐嚴(yán)重匱乏，但居住和投資房產(chǎn)需求旺盛。”另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商囤地、炒房?jī)r(jià)的動(dòng)力十足。

　　嚴(yán)打囤地炒房?jī)r(jià)

　　此前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，燕郊一些開(kāi)發(fā)商雇人排隊(duì)買(mǎi)房，造成燕郊樓市火爆的假象。此外，河北省個(gè)別開(kāi)發(fā)商也曾因囤地上了全國(guó)閑置土地黑名單，其中包括邯鄲市恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、邯鄲市亞興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、河北燕城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等開(kāi)發(fā)商。

　　而此次發(fā)文，河北省重提嚴(yán)厲打擊囤地、炒房?jī)r(jià)。上述《通知》要求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，依法堅(jiān)決查處。發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，對(duì)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施約談制度，查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。規(guī)范中介行為，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

　　事實(shí)上，記者在保定樓市調(diào)查時(shí)曾發(fā)現(xiàn)，“五證齊全”這種必要銷(xiāo)售條件甚至?xí)蔀殚_(kāi)發(fā)商售樓的營(yíng)銷(xiāo)最具競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，而有的樓盤(pán)一個(gè)證都沒(méi)有還能夠銷(xiāo)售。

　　此外，某全國(guó)性房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，一些環(huán)北京地區(qū)是公司非常想進(jìn)駐的城市，但有些城市的土地資源已經(jīng)被當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商瓜分完畢，想獲得合適土地非常難，因此難以推進(jìn)對(duì)環(huán)北京地區(qū)的布局計(jì)劃。

　　記者在燕郊實(shí)地采訪(fǎng)時(shí)曾從銷(xiāo)售員處獲悉，有些開(kāi)發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，雖稱(chēng)邊開(kāi)發(fā)邊拿地，但其實(shí)早就“鎖定”了項(xiàng)目周邊的土地，對(duì)項(xiàng)目的拿地開(kāi)發(fā)、開(kāi)盤(pán)節(jié)奏、銷(xiāo)售周期、甚至土地獲取時(shí)間、繳納土地款的節(jié)奏都有較強(qiáng)的掌控能力，能夠低成本獲得土地，通過(guò)炒作讓其不斷升值，從而享受高溢價(jià)空間。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者在廊坊廊和坊項(xiàng)目調(diào)查時(shí)獲悉，該項(xiàng)目體量不大，目前幾乎全部建成，2011年開(kāi)始銷(xiāo)售住宅，至今仍未清盤(pán)，即使把70年住宅用地改成精裝酒店式公寓銷(xiāo)售，去化率仍舊不高，而大量商業(yè)類(lèi)物業(yè)至今未開(kāi)盤(pán)。

　　“項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)還剩下65年左右。”廊和坊銷(xiāo)售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。實(shí)際上，這意味著該項(xiàng)目拿地已經(jīng)約有5年之久，按照中端產(chǎn)品定位的小型綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，應(yīng)該進(jìn)入尾盤(pán)清算階段了。