導語:伴隨不動產統(tǒng)一登記制度在石家莊市有條不紊推進,一些住宅業(yè)主擔心,新證書將土地及地上建筑物的產權進行統(tǒng)一登記,使得房屋產權和土地一樣,只是擁有70年的“使用期限”,沒有所有權。真的是這樣嗎?
注意:70年是指土地使用期限不是房屋所有權期限
拿到“不動產權證書”的市民,會發(fā)現比舊版房產證新增加了“使用期限”。這是什么意思呢?在70年使用期滿后,花錢購房置業(yè)的他們會不會面臨“業(yè)主變房客”的尷尬?
首先,我們要先弄清楚70年的產權是指什么權利。其實,房屋產權是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成,房屋所有權的期限為永久,而土地使用權根據有關法規(guī)為40、50年或70年不等。也就是說,你的房子是你的私人財產,所有權始終屬于你,但房子下面的土地你只有使用權,且這個權利國家給你設定了一個期限。
對此,石家莊市國土資源局不動產登記局相關人士24日解釋,“不動產權證書”上的“使用期限”不是指房屋的所有權期限,而是指土地使用權和海域使用權的期限,使用權有期限,而所有權無期限,兩權分離。該工作人員舉例說,房屋所有權本身不存在期限問題。如果房屋的產權到期后,假如房子還在,那么房子仍然歸該業(yè)主所有。房屋產權是指房子所占土地的使用權,而不是房子本身的所有權。
該人士表示,“使用期限”這項注明后可以更好地保護公眾的不動產權,更有利于保障交易安全,便于在轉讓或抵押等交易活動中依法保障權益。
土地使用權按用途確定期限
“房屋用途不同,不動產權使用期限也有差異”,該人士表示,國有建設用地使用權年限是按照用途確定期限的。根據國家現行法律法規(guī),出讓最高年限分為幾檔:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。而劃撥用地無使用年限。
對于土地使用權的期限,其信息主要來源于申請人提交的國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地劃撥決定書、批準用地文件等權屬來源材料,這些材料是確定土地使用權期限的依據。
其他諸如經濟適用房等類型房產的使用期限如何界定,也備受關注。不動產登記局相關人士解釋說,按照有關規(guī)定:已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃拔土地的,從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期,確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時,其土地出讓年期相應縮短,以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。土地出讓年期可根據各地具體情況確定,但最高不超過70年。
其實70年還會縮水
與此同時,另一個不容忽視的問題是,很少有購房者真正能“享受”到全部70年權益的。因為根據相關規(guī)定,住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發(fā)商起開始計算的。由于施工期等客觀原因的存在,現在市面上在售的商品房產權普遍縮水1-3年,更有甚者縮水10年以上。
按照我國《民用建筑設計通則》的規(guī)定,重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年,一般性建筑為50到100年。然而,現實生活中,我國很多建筑的實際壽命與設計通則的要求有相當大的距離。按照業(yè)內知道的情況,我國住宅平均壽命大概是36年左右。
2010年,住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上說:“我國是每年新建建筑量最大的國家,每年20億平方米新建面積,相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材,卻只能持續(xù)25—30年。”所以你的房子能否堅持70年還是一個問題。
土地到期了還可以續(xù)辦
不動產到了“使用期限”之后是否還屬于自己?自家房子居住期滿后,以后的使用權會不會發(fā)生變化?
對此,國土資源局不動產登記局相關人士解釋說,按照《物權法》第一百四十九條規(guī)定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
《城市房地產管理法》第二十一條規(guī)定:土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準予以續(xù)期的,應當重新簽訂合同,并交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。
具體怎么執(zhí)行呢?
1、延長土地使用權期限??梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出,補交土地出讓金,這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格,類似于成本價和市場價的差額。
2、根據規(guī)劃需要,國家收回土地和地上建筑物的。對業(yè)主進行相應補償,用類似拆遷安置的辦法解決。
不管是40年、50年還是70年,都有到期的時候,土地使用年限到期后,只要房子還能住,就都得續(xù)簽土地。