北京從嚴規(guī)范長租公寓分散包租預(yù)收租金不能超過3個月

　　□ 法治日報全媒體記者 王斌

　　近日，北京市住建委、市場監(jiān)管局、金融局、網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》(以下簡稱《通知》)，從限制資金池、強化開業(yè)信息報送、加強租賃合同管理、細化裝修規(guī)定、建立租賃糾紛調(diào)解機制、強化聯(lián)合監(jiān)管等方面，全面強化對分散式長租公寓企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管，防范住房租賃行業(yè)經(jīng)營風險，維護百姓住房租賃消費合法權(quán)益。限制企業(yè)“資金池”是《通知》的核心內(nèi)容。限制住房租賃企業(yè)預(yù)收租金數(shù)額，《通知》明確規(guī)定向租客預(yù)收的租金數(shù)額不能超過3個月，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經(jīng)營模式。嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

　　《通知》還提出北京要建立押金托管制度，要求企業(yè)收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，收取押金后，必須通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動用和挪用。

　　北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池認為，部分長租公寓企業(yè)通過“租金貸”“長收短付”等方式形成的“資金池”是導(dǎo)致當前企業(yè)爆雷的“罪魁禍首”。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發(fā)生波動或企業(yè)經(jīng)營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導(dǎo)致房主房客兩端受損。《通知》提出了一系列針對性很強的監(jiān)管措施，將有效促進市場健康平穩(wěn)發(fā)展，保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權(quán)益。

　　《通知》還開出五個“藥方”規(guī)范市場秩序、化解租賃糾紛：一是加強租賃合同管理;二是進一步強調(diào)收房合同(租賃企業(yè)與房主簽訂的合同)和出房合同(住房租賃企業(yè)與租客簽訂的合同)都要在簽訂后3日內(nèi)備案;三是細化了裝修方面的規(guī)定;四是明確押金退還的期限和流程;五是北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將建立住房租賃糾紛調(diào)解機制。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰認為，住房租賃是老百姓，特別是中低收入群體最基本的安居方式，關(guān)系社會安定和諧，是年輕人安身立命的根基和安居樂業(yè)的希望。安居才能樂業(yè)，“租住穩(wěn)”才能“社會安”。住房租賃領(lǐng)域矛盾糾紛多發(fā)、調(diào)處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的一個難題。北京住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了一個過熱發(fā)展階段，特別是經(jīng)過近兩年的租賃企業(yè)爆雷的洗禮后，政府部門開出藥方對癥下藥，對北京住房租賃行業(yè)和租賃市場未來的發(fā)展具有重要意義。協(xié)會作為行業(yè)自律組織，高度關(guān)注住房租賃市場秩序規(guī)范和租賃糾紛化解的問題，并將繼續(xù)在促進行業(yè)自律經(jīng)營方面發(fā)揮積極作用。

　　培育發(fā)展住房租賃市場政策主基調(diào)不變。《通知》明確北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。

　　北京大學教授樓建波說，近些年，住房租賃行業(yè)在政策東風與市場需求的雙重驅(qū)動下，經(jīng)歷了一個非常快速的發(fā)展過程，在這個過程中市場也暴露出不少新情況、新問題。此次北京出臺的新規(guī)是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯、市場波動以及總結(jié)經(jīng)驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監(jiān)管措施，可以說為長租公寓行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營行為劃出了邊界，這也與前不久中央經(jīng)濟工作會議提出的“規(guī)范發(fā)展長租房市場”的要求高度契合。新規(guī)突出長租公寓發(fā)展要合法、規(guī)范、專業(yè)，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應(yīng)，大力發(fā)展住房租賃市場的重要組成部分，所以北京還是堅決支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，一系列稅收、金融等優(yōu)惠政策大禮包，正在趕來的路上。